מלכודות רבות נחבאות בחוזים שניתנים למי שקונה דירה מקבלן. א' ו ד' רכשו דירה חדשה מקבלן, לא קיבלו אותה בזמן וגילו שהעמיסו עליהם עלויות שלא ידעו מאיפה הן הגיעו
קונים דירה מקבלן? אלה הן חלק מהמלכודות הקיימות בחוזים וממתינות בשקט לרוכשי הדירות מקבלנים
שוק הנדל"ן אשר מצוי הלכה למעשה ברתיחה במשך תקופה של למעלה מעשור, מביא עמו בשנים האחרונות מקרים רבים של תביעות משפטיות בין רוכשי הדירות לקבלנים. להבדיל מרכישת דירה יד שניה, רכישת דירה מקבלן כרוכה בחתימה על חוזים ארוכים המורכבים מעשרות עמודים ונספחים שונים, כאשר חוזים אלה מנוסחים על ידי עורך הדין של הקבלן. עובדה זו גורמת לכך שרוכשי דירה החותמים על חוזים ללא ליווי עורך דין מטעמם, עלולים להיקלע לבעיות משפטיות כאשר החוזים מופרים על ידי הקבלן.
אחד מהמשרדים המובילים בארץ להתנהלות מול קבלנים הוא משרדו של עו"ד גיא יעקב שכתב שני ספרים משפטיים בתחום: אחד בנוגע לבדיקת חוזי קבלן והשני בנושא ליקויי בניה, כאשר ספרים אלה מהווים את הבסיס המשפטי התיאורטי והמעשי בתחום, ומשכך פנינו אליו כדי לקבל מידע בדבר הבעייתיות הכרוכה בחתימה על חוזי הקבלן ללא קבלת ייעוץ משפטי.
עו"ד גיא יעקב. צילום יעקב רביבו עו"ד יעקב, ממילא החוזים נכתבים על ידי עורך דין שאני משלם לו שכר טרחה, מה הסיבה לקחת עו"ד מטעמי לבדיקת החוזה?
זו שאלה מצוינת מכיוון שהיא ממחישה בדיוק את הנקודה שהרוכשים טועים בה. שכר הטרחה אשר רוכשי דירה משלמים לעורך דין של הקבלן אינו לצורך עריכת החוזה, אלא מגלם תשלום עבור רישום הדירה כבית משותף. הלקוח של עורך הדין הוא הקבלן – והוא בלבד. משכך, החוזים מנוסחים באופן בו הרוכשים מופלים לרעה ובצורה קיצונית בסעיפי החוזה.
אתה יכול לתת דוגמא לסעיפים כאלה?
אני יכול לתת המון דוגמאות, ובאמת קצרה היריעה מלפרט את כולן. על קצה המזלג, ניתן למנות לדוגמא סעיף שמאפשר לקבלן "להעמיס" את עלויות הנפקת הבטוחות על הרוכשים. החוק קובע בצורה ברורה מהם התנאים בהם ניתן להשית עלות זו על הרוכשים. לרוב, מדובר בעלות של כאחוז עד שני אחוזים מעלות העסקה כולה. עבור דירה שנרכשת, למשל, בשני מיליון ₪, עלות זו מתורגמת לבדה לסכום של כ- 40,000 ₪ למחיר העסקה, כאשר הרוכשים כלל לא מיודעים בכך בזמן אמת. כאשר הלקוחות מקבלים את דרישות התשלום – כמובן לאחר חתימת החוזה – כבר מדובר במעשה עשוי שלא ניתן להתנהל ביחס אליו מול הקבלן.
אמנם הרשימה ארוכה אך האם תוכל לתת דוגמה נוספת?
בהחלט. על פי החוק, הקבלן מחויב להגדיר מועד מסירה לדירה, ואם אינו עומד בו, עליו לפצות את הרוכשים. ככלל, ניתן לומר שחוזי הקבלן "הסטנדרטיים" כוללים סעיפים המאפשרים לקבלן לדחות את מועד המסירה מכל מני סיבות – למשל, שינויים שמבצע הרוכש בדירה. במקרים רבים, מתגלה איחור במסירה, שאינו קשור כלל לשינויים שבוצעו, שהרי כמעט ולא קיים רוכש המבצע בדירה שינויים, גם אם מינוריים, אך הסעיף המאפשר את דחיית מועד המסירה לפתע "נשלף" על ידי הקבלן ומסייע לקבלן לחמוק מהפיצוי המגיע לרוכש.
תוכל להציג לנו מקרה כזה שטיפלת בו?
בהחלט. הדוגמאות שהבאתי ממש לקוחות מתוך מקרה שהגיע למשרד שלנו, שבו א' ו ד', זוג משפר דיור רכש דירה חדשה מקבלן, ולמרות שהם כבר מכרו את הדירה שלהם לפני תאריך הכניסה לדירה החדשה, הם נאלצו לשכור דירה מאחר והקבלן דחה את מועד המסירה. כאשר עיינתי בתיק שלהם התברר גם שהעמיסו עליהם עלויות רבות שלא היו אמורים לשלם בעבורן. וכל זאת קרה כי הם לא פנו לייעוץ וליווי של עורך דין לפני שחתמו על החוזה, מה שהיה פותר להם את הבעיות בצורה נכונה.
סיפור בהחלט מטריד. אז מה אתה מציע למי ששוקל לרכוש דירה מקבלן?
הדבר הבסיסי שהייתי ממליץ הוא להפנים שאתה עתיד להתקשר בחוזה שכולו מנוסח על מנת להגן על הקבלן. הלקוחות מצויים בנחיתות משפטית גדולה וחובה לקחת ייעוץ משפטי מטעמם על מנת להבטיח את תקינות ביצוע העסקה, מתן בטחונות ראויים לכסף, והגנה על זכויות הרוכשים גם לאחר מועד המסירה, בין אם במצבים של איחור במסירה ובין אם במצבים של ליקויי בניה, שגם הם מהווים, לצערי, פקטור משמעותי בדירות הנבנות בארץ.
