פיצוי בסך 244,337 ש"ח: אלקטרה השקעות וצ.מ.ח המרמן חויבו לפצות נציגות בית משותף בנהריה בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף
התביעה שעסקה בליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין מגורים בנהריה התקבלה על ידי בית משפט השלום בחיפה באופן חלקי, ובפסק הדין חייב את החברות לשלם לנציגות פיצוי בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, בצירוף ריבית שקלית, שכר טרחת עו"ד והשבת חלקה של הנציגות בעלות מומחה בית המשפט
בית משפט השלום בחיפה קיבל באופן חלקי את תביעת נציגות הבית המשותף ברחוב דוגית 8 בנהריה, שיוצגה על ידי עו"ד גיא יעקב, נגד אלקטרה השקעות וצ.מ.ח המרמן, וחייב את החברות לשלם לנציגות פיצוי בסך 244,337 ש"ח בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, בצירוף ריבית שקלית, שכר טרחת עו"ד בסך 20,474 ש"ח והשבת חלקה של הנציגות בעלות מומחה בית המשפט.
התביעה עסקה בליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין מגורים בנהריה. במסגרת ההליך מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מיכאל קרבצ'יק, אשר העריך את עלות תיקון הליקויים בסך 244,337 ש"ח, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ. הצדדים הסכימו לאמץ את קביעות מומחה בית המשפט ביחס לעצם קיומם של הליקויים ועלות תיקונם, ולכן המחלוקת המרכזית שנותרה הייתה משפטית ומעשית, האם החברות היזמיות זכאיות לבצע בעצמן סבב תיקונים נוסף, או שמא יש לחייבן בתשלום פיצוי כספי לנציגות.
החברות היזמיות טענו כי עומדת להן זכות מהותית לתקן את הליקויים בעצמן, במקום לשלם פיצוי כספי. לשיטתן, התובעת מנעה מהן לממש את זכות התיקון, בין היתר משום שלא העבירה להן לפני הגשת התביעה את חוות הדעת המעודכנת משנת 2022, ובכך לא ניתנה להן הזדמנות לבדוק את הליקויים ולתקנם בזמן אמת. עוד נטען כי במשך תקופה ממושכת לא נעשתה אליהן פנייה נוספת מצד הנציגות, וכי בכך נפגעה חובת ההודעה הקבועה בחוק המכר דירות.
בנוסף טענו החברות כי הן לא התכחשו לקיומם של ליקויים, אלא פעלו לתיקונם על בסיס חוות דעת שהועברה אליהן בשנת 2020 ועל בסיס בדיקה מטעמן. לטענתן, מרבית התיקונים בוצעו עד דצמבר 2021, אך נציגות הבית סירבה לאשר את השלמתם. החברות הוסיפו וטענו כי זכות התיקון נועדה לאפשר לקבלן לתקן ליקויים בעלות נמוכה יותר, תוך שמירה על מוניטין, ניצול היכרותו עם המבנה ושימוש במומחיות, בציוד ובכוח האדם העומדים לרשותו.
בית המשפט קיבל את נקודת המוצא העקרונית של החברות, שלפיה לקבלן קיימת זכות לתקן ליקויים, וכי זכות זו נובעת גם מחוק המכר דירות וגם מעקרון הקטנת הנזק. עם זאת, נקבע כי זכות התיקון אינה זכות מוחלטת. בית המשפט הבהיר כי במקרים שבהם ניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אך התיקון לא בוצע בזמן סביר, או כאשר התיקון היה חלקי, כושל, או כאשר יחסי האמון בין הצדדים התערערו באופן ממשי, ניתן להעדיף פיצוי כספי על פני כפיית סבב תיקונים נוסף.
במקרה זה קבע בית המשפט כי לנתבעות כבר ניתנו הזדמנויות לתקן את הליקויים, אולם התיקון לא נעשה בתוך זמן סביר. עוד נקבע כי מהתכתובות בין הצדדים עלה שהחברות הודיעו כי סיימו את התיקונים, אף שבפועל נותרו ליקויים ברכוש המשותף. בית המשפט גם נתן משקל לכך שחוות הדעת המאוחרת מטעם התובעת לא עסקה בליקויים חדשים לחלוטין, אלא בליקויים שכבר הופיעו בחוות הדעת הראשונה משנת 2020, כלומר ליקויים שהחברות כבר ידעו עליהם אך לא תיקנו באופן מלא.
בסופו של דבר קבע בית המשפט כי בנסיבות העניין נשללה מהחברות היזמיות הזכות לבצע תיקון חוזר של הליקויים, וכי יש לפסוק לנציגות הבית המשותף פיצוי כספי בהתאם לקביעות מומחה בית המשפט.
עו"ד גיא יעקב עו"ד גיא יעקב, שייצג את נציגות הבית המשותף, מסר: "פסק הדין עושה איזון נכון בין זכותו של קבלן לקבל הזדמנות אמיתית לתקן ליקויי בנייה, לבין זכותם של דיירים לקבל פתרון סופי, יעיל וממשי כאשר הליקויים אינם מתוקנים למרות חלוף הזמן וההזדמנויות שניתנו. בית המשפט לא שלל את זכות התיקון כעיקרון, אלא קבע כי זו אינה זכות בלתי מוגבלת. כאשר דיירים מתריעים על ליקויים, מאפשרים ביצוע תיקונים, ובסופו של דבר נותרים ליקויים ברכוש המשותף, אין הצדקה לחייב אותם להיכנס לסבב נוסף של עבודות מול גורם שאמון הדיירים בו כבר נפגע.
החשיבות של פסק הדין היא בכך שהוא מבהיר כי רכוש משותף אינו שטח הפקר. ליקויים ברכוש המשותף משפיעים על כלל בעלי הדירות, על איכות החיים בבניין ועל ערך הנכס. פסק הדין מעביר מסר מאוזן וברור, מצד אחד לקבלנים וליזמים קיימת זכות לתקן, אך מצד שני עליהם לממש אותה בזמן, ברצינות ובאופן מלא. כאשר הדבר לא נעשה, בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי כספי שיאפשר לנציגות לקדם את תיקון הליקויים בעצמה."
