האותיות הקטנות, הסעיפים הלא ברורים, האינטרסים וההגבלות: מה החשיבות של לקחת עו”ד מטעמך ברכישת דירה מקבלן
כתבת פאנל נדל"ן עם אלכס וינוגראי שרכש דירה חדשה מקבלן ועו"ד גיא יעקב המתמחה בנדל"ן: "הקבלן רוצה להגן על עצמו, ומכיוון שהוא זה שמכתיב את ההוראות של החוזה, בדרך כלל זה בא על חשבון הלקוח"
קניית דירה מקבלן זה לא עניין פשוט כמו שנשמע, החוזים ארוכים ומסובכים, התנאים לא תמיד ברורים וידועים ולעיתים מקבלים דירה עם ליקויים או שינויים שלא נדברו עליהם. עו"ד גיא יעקב שמתמחה בנדל"ן ואלכס וינוגראי שרכש דירה חדשה מקבלן, נפגשו באולפן על מנת לשפוך אור על הנושא החשוב ולהסביר מה החשיבות של לקחת עורך דין מטעם הרוכשים למול עורך הדין של הקבלן.
אלכס, אתה רכשת דירה חדשה מקבלן, למה עמדת על כך שתיוצג ע"י עורך דין משלך בתהליך הרכישה?
עסקת נדל"ן זה לא המקום שצריך לחסוך בו, לכאורה זה נראה שבעסקה יש עורך דין שמלווה, אבל לא כולם מבינים שלמעשה אותו עורך הדין מייצג רק צד אחד והוא הצד של הקבלן, אני בא מעולם העסקים, אני יודע לקרוא חוזים, אני קצת מתעסק בזה, אבל ברגע שראיתי הסכם של 34 עמודים שלרוב לא הבנתי מה הולך שם לא הייתה לי שאלה בכלל, פניתי לעורך דין שילווה אותי וייצג את הצד שלי. פניתי לעו"ד גיא יעקב לאחר שהגעתי אליו דרך המלצות והוא עזר לי למכור את הדירה, לא היה לי ספק שאני לוקח אותו לקנות את הדירה החדשה. העובדה שנספח השינויים כלל 23 סעיפים. קראתי מילה קטנה פה מילה קטנה שם אבל זה משנה מהותית את הנוסח ובסוף עורך דין של הקבלן קיבל את כל הספקות והשינויים שגיא הציע ורק לאחר מכן חתמנו על החוזה.
מה היו הדברים הבעייתיים שנתקלתם בהם?
למשל היה שם משהו שגם לי הדליק נורה אדומה- הוצאות כלליות, מה זה? כמה זה? לא היה ברור, עד שגיא לא ביקש שיפרטו ויכתבו מה כל סעיף אומר וכמה זה עולה בסוף וכמה אני צריך לשלם. עכשיו הייתי בוודאות כמה אני מוציא. כמובן שזה היה יותר מהמחיר שהיה נקוב אבל לפחות הייתה לי וודאות, על מה כל תוספת ותוספת ולמעשה נסגרה פרצה שבה אפשר להוסיף עוד דברים.
יש סיבות נוספות למה לדעתך צריך להצטייד בעורך דין?
למעשה, חוק המכר מגביל את האפשרויות של הקבלן לגבות סכומים נוספים מעבר לתמורה החוזית. הכל צריך להיות כתוב בצורה מפורשת בחוזה, למשל שכר טרחת עורך דין- הוא מוגבל לסכום של 5000 ₪ ומעבר לזה אסור לגבות עוד הוצאות משפטיות. קבלנים לפעמים רוצים לבוא ולעקוף את האיסור כי הוא לא טוב להם, אז יש קבלנים שמכניסים סעיף בנוסף, הוצאות כלליות, פתיחת תיק שינויים וכל מיני כאלה. צריף להבין שהוצאות האלה לא מותאמות לחוק המכר וצריך להיות עם האצבע העל הדופק. בסופו של דבר אתה מקבל חוזה מהקבלן של עשרות עמודים וצריך להבין שכל סעיף וסעיף באותו חוזה נועד להגן על הקבלן עצמו ועל חשבון הקונה. צריך לבוא ולבצע את השינויים וההתאמות בכל חוזה ושלא יהיה מצב שהחוזה פוגע מהותית בקונה.