האם ניתן לשמור על דירת המגורים בהליכי חדלות פירעון? טור משפטי מאת עו"ד רוזית יעקב
הליכי חדלות פירעון לא נועדו "להעניש" את היחיד, אלא לשקם אותו כלכלית ולאפשר לו לפתוח דף חדש. עם זאת, שיקום אמיתי אינו יכול להתקיים תוך פגיעה חמורה בזכויות הנושים
טור זה עוסק באחת הסוגיות המורכבות והרגישות ביותר בדיני חדלות פירעון היא שאלת מימוש או פדיון זכויות היחיד במקרקעין, ובראשן – דירת מגורים
אכן מדובר במפגש טעון בין שני עקרונות יסוד: מצד אחד, ההגנה על קורת הגג של היחיד ומשפחתו, ומצד שני, הזכות של הנושים להיפרע מחובם באופן שוויוני וצודק.
נתחיל מהבסיס החוקי: חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח–2018, קובע כי עם פתיחת הליך חדלות פירעון, כל נכסי החייב, ובכלל זה זכויות במקרקעין נכנסים ל "קוּפַּת הנשייה".
מכאן עקרונית, גם דירת מגוריו של החייב עלולה לעמוד למימוש.
עם זאת, המחוקק הכיר בכך שמדובר בזכות חוקתית שהיא הזכות לדיור וקבע מנגנוני הגנה ייחודיים, ובראשם סעיף 229 לחוק, העוסק בהגנת בית מגורים מחד ומנגד במימוש הנכס ומתן "דיור חלופי".
הסעיף קובע שבית המשפט רשאי להתיר מימוש דירת מגורים רק לאחר שנמצא כי סודרה לחייב ולבני משפחתו קורת גג הולמת, או הובטח להם סידור חלופי הולם.
דירת מגורים – לא עוד נכס רגיל
בפסיקה נקבע כי דירת מגורי היחיד אינה דומה לכל נכס אחר. נקבע כי יש לראות בקורת הגג צורך אנושי בסיסי, וכי אין לממש דירת מגורים מבלי לשקול את זכות היסוד של החייב לקיום בכבוד.
גם לאחר חקיקת החוק החדש, בתי המשפט ממשיכים לשקול בכובד ראש את האיזון העדין בין הזכות לדיור לבין חובת תשלום החובות.
מימוש לעומת פדיון
כאשר לחייב דירת מגורים, עומדות בפני הנאמן שתי דרכים עיקריות:
- מימוש הנכס- מכירתו לצד שלישי והעברת התמורה לקופת הנשייה, לאחר ניכוי סידור דיור חלופי. סידור חלוף בדיני חדלות פירעון הוא מנגנון ספציפי שנועד למנוע את פינוי החייב מביתו ולשמור על זכותו הבסיסית למגורים, וזאת מתוך איזון בין זכויותיו של החייב לבין זכותם של הנושים לפרוע את חובם. לעיתים עלות דיור חלופי משמעה כי לא ישתלם לנאמן לממש את הנכס ולעיתים דיור חלופי יהווה את האיזון הראוי בין תשלום לנושים לבין שיקום היחיד ומשפחתו.
- פדיון- המשמעות היא שהיחיד או מי מטעמו משלם לקופת הנשייה סכום השווה לשווי חלקו בדירה או באמצעות הסדר נושים לחלק משווי חלקו בדירה ובכך מונע היחיד את מכירתה בפועל. מנגנון הפדיון נולד מתוך ניסיון להגן על קורת הגג אך גם למנוע הפליה בין יחידים במקרים רבים, בני משפחה, הורים או בן/בת זוג אשר נחלצים לעזרת היחיד ומאפשרים את פדיון הדירה בתמורה כספית, כך נשמרת למעשה היציבות המשפחתית, מבלי לפגוע בציפיות הנושים.
יש לזכור כי על פי החוק הנאמן נכנס בנעלי היחיד. סעיף 131 לחוק, קובע כי "הנאמן מוסמך לשם מילוי תפקידו לבצע כל פעולה בנכסי קופת הנשייה שהיחיד היה רשאי לעשותה, וממועד מינויו של הנאמן היחיד אינו מוסמך לבצע פעולות כאמור, אלא באישור מראש מאת הנאמן; אישור כאמור יכול שיינתן מראש לסוג מסוים של פעולות".
המשמעות היא כי מרגע כניסתו של היחיד להליך חדלות הפירעון, לא יוכל לעשות כל פעולה בנכסיו, ללא אישור הנאמן, גם אם יחליט בסופו של דבר למכור את הדירה.
עקרון האיזון
בפסיקה נקבע כי מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון אינו מטרה בפני עצמה וכי יש לבחון את הנסיבות האישיות של החייב, גילו, מצבו המשפחתי, בריאותו ומידת האשם שגרם להסתבכותו הכלכלית, ולצד זאת, לשמור על אינטרס ציבורי חשוב: שיקום כלכלי אמיתי ולא רק פירעון קר.
לעניין מידת האשם יבחנו את תום ליבו של היחיד בכניסה לחובות. אם החובות נוצרו כתוצאה מבניית הנכס, מרכישתו, מהשבחתו, לא ייתכן כי כסף זה לא יושב לנושים באמצעות מימוש או פדיון הנכס.
ולשאלה החשובה ביותר- ומה לגבי בעלות חלקית או נכס משותף?
לא אחת מתברר כי ליחיד יש חלק יחסי בלבד בזכויות המקרקעין, למשל חצי דירה הרשומה על שמו ואילו החצי השני על בת הזוג או שהיחיד מחזיק בחלק מנכס אותו ירש.
במקרים כאלה, הנאמן רשאי לדרוש את מימוש חלקו של היחיד או את פדיונו על ידי השותף/ים האחרים בנכס. בפסיקה נקבע כי בן הזוג יכול לפדות את חלקו של היחיד לפי הערכת שמאי ולעיתים תוך כדי פריסת תשלומים וזאת כדי למנוע פגיעה שאינה מידתית במשפחה.
מבחינה פרקטית – לא כל נכס כדאי לממש
חשוב לציין כי הנאמן אינו פועל באופן אוטומטי. החוק מחייב אותו לבחון אם המימוש כלכלי, משמע, האם לאחר הוצאות מכירה, פירוק שיתוף והבטחת סידור חלופי, נותרת יתרה שתצדיק את הפגיעה ביחיד. בפסיקה נקבע כי כאשר מדובר בדירה שערכה נמוך, או שחלקו של החייב בה מזערי, לא ראוי להורות על מימוש.
ומה כאשר הדירה היא מושכרת או משמשת להשקעה?
כאן המצב שונה. דירה כזו שאינה מיועדת למגורי היחיד, נחשבת כנכס כלכלי רגיל. במקרים אלו, הנאמן רשאי לממש את הנכס מיידית, מבלי שיידרש לספק ליחיד סידור חלופי.
הפסיקה הבחינה בין "קורת גג" לבין "נכס השקעה", והבהירה כי הזכות החוקתית לדיור חלה רק כאשר הדירה משמשת למגורים בפועל.
מה קורה עם הדירה בהליך חדלות פירעון? pic: pixabay
האיזון העדין שבין הגנה לשיקום
אסכם בכך שאדגיש כי הליכי חדלות פירעון אינם נועדו "להעניש" את היחיד, אלא לשקם אותו כלכלית ולאפשר לו לפתוח דף חדש. עם זאת, שיקום אמיתי אינו יכול להתקיים תוך פגיעה חמורה בזכויות הנושים.
מנגנוני המימוש והפדיון מבטאים את אחד האיזונים החשובים ביותר במשפט הישראלי- היכולת להגן על קורת הגג של היחיד, תוך שמירה על עקרון תום הלב, שוויון בין הנושים וצדק חלוקתי.
בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו, מתוך ראייה רחבה של נסיבות היחיד ומשפחתו, שווי הנכס, והאם ניתן להגיע להסדר פדיון הוגן המהווה פתרון שמאפשר לכולם, בסופו של יום, לצאת לדרך חדשה.
לסיכום, דירת מגורים בהליך חדלות פירעון היא הרבה מעבר לנכס, היא סמל ליציבות, למשפחה, ולזכות לקיום בכבוד. אבל היא גם נכס כלכלי משמעותי שעלול להכריע את גורל ההליך כולו ויש לזכור כי בעלי התפקיד בהליך חדלות הפירעון לא יאפשרו מצב בו הנכס נשאר בבעלות היחיד, ללא מימוש או לכל הפחות פדיון זכויות היחיד באותו הנכס, אלא במקרים חריגים בלבד (דיור חלוף לכל החיים במקרים חריגים). בוודאי שניתן להגיע להסדר במהלך ההליך בו היחיד יפדה רק חלק מזכויותיו, במקרים כאלה, חשוב במיוחד לפנות לייעוץ משפטי מקצועי, עורך דין הבקיא בדיני חדלות פירעון יוכל לזהות את האפשרויות העומדות ליחיד, לבחון את היתכנות הפדיון, ולעשות כל מה שניתן כדי להגן על הבית ולשקם את היחיד.
טור משפטי מאת:
עו"ד רוזית יעקב
יעקב- משרד עו"ד
לוחמי הגיטאות 12, נהריה
04-992-0006
