מיליונים הושקעו, מדיניות בוטלה, תביעות בבית משפט והמתחם תקוע: מה קורה עם מתחם האנרג’י פארק בחדרה?
אינג' נדב הדר, מהנדס העיר לשעבר: "ביטול המדיניות בחדרה, במיוחד במתחם הסמוך לרכבת, עומד בסתירה מוחלטת לעקרונות תמ"א 70 ולמגמה הארצית שרואה בעירוב שימושים תנאי הכרחי לעירוניות חיה ובטוחה. לכן, לדעתי המקצועית, חזרה למודל החד-ייעודי היא נסיגה לאחור שאינה עולה בקנה אחד עם הסטנדרטים התכנוניים של המאה ה-21."
חדרה מציגה את עצמה כעיר מתפתחת, אבל אחד הפרויקטים המרכזיים והשאפתניים בה נמצא היום בקיפאון. אחד המתחמים המרכזיים והמבוקשים בעיר הוא מתחם האנרג’י פארק (חד/1300) – שטח אסטרטגי במערב העיר, בסמיכות לרכבת, לכביש החוף ולמרכז תחבורתי עתידי. התכנון: מתחם מודרני הכולל תעסוקה, מסחר – וגם מגורים, אלא שהיום, הפרויקט תקוע – למרות שנים של תכנון ואפילו פסק דין של בית המשפט.
"הם אמרו אז כי מסמכי התב"ע יהיו מוכנים בחודשים הקרובים וזה היה לפני כשש שנים"
שנים של עבודה – ותפנית אחת חדה
הסיפור מתחיל כבר בשנת 2020, אז החלה העירייה לקדם שינוי מהותי בתכנון המתחם: מעבר מייעוד של תעסוקה בלבד, למודל עדכני של עירוב שימושים הכולל גם מגורים. לאורך השנים התקיימו עשרות פגישות, דיונים והליכי תכנון מול הוועדה המקומית והמחוזית. ביולי 2024 אושרה מדיניות רשמית שכללה שילוב מגורים, ובהמשך – בנובמבר 2024 – התקיים הליך שיתוף ציבור בשיתוף הוועדה המחוזית, שבמהלכו אף עלתה האפשרות להגדיל את היקף יחידות הדיור מעבר למה שאושר. בהתבסס על כך, היזמים קידמו תכניות והשקיעו סכומי כסף משמעותיים. “מסקנות הדו"ח שיצרו החברה הכלכלית והעיריה ב 2020 לגבי מתחם אנרג'י- תוספת זכויות של בממוצע כ 500 אחוז ומי שיקדם ויממש את התכנית יזכה לסל זכויות גבוה יותר- לשלב עירוב שימושים מאסיבי כאשר הפרוגרמה לכך כמעט מוכנה ובכלל זה דיור מיוחד מיקרו דיור ודיור מוגן- את כל זה מבטיחים לנו ביוני 20, לפני כמעט 6 שנים! מנכ"ל החברה הכלכלית ומ"מ מקום ראש העיר וחבר הדירקטוריון של החברה הכלכלית- ראש העיר כיום. הם אמרו אז כי מסמכי התב"ע יהיו מוכנים בחודשים הקרובים, אך לא כך." מספר אחד היזמים במתחם אנרג'י פארק.
"למעשה רק אחרי ארבע שנים המדיניות התכנונית אושרה סוף סוף- ביולי 2024, אחרי ארבע שנים מאותה פגישה בחברה הכלכלית ארבע שנים שאנחנו כיזמים עברנו שבעה מדורי גיהינום- פרוטוקולים, דיונים, אדריכלים, תכנון. הכל על בסיס מדיניות שהעירייה עצמה קידמה ואישרה." ואז הוא ממשיך בלהט "בשנת 2021 בפגישה עם נדב הדר שהיה מהנדס העיר, עם ליאור דן מהחברה הכלכלית ועם היזמים והאדריכלים שלנו ועם צבייה כהן שהייתה ממלאת מקום מנהלת מחלקת תכנון עיר, מהנדס העיר מעדכן את הנוכחים כי עיריית חדרה פועלת להכנת מסמך מדיניות ליצירת פארק תעסוקה מוגבר זכויות בנייה המשלב שימושים נוספים שיביאו לפעילות לכל אורך שעות היום, עירוב שימושים של דיור מיוחד, דירות מיקרו, מלונאות עסקית ועוד.
עם ההבטחות של קברניטי התכנון בעיר, וכל הצוות המקצועי חשבנו שהדבר הזה, הנה הנה, אוטוטו זה קורה, זה עניין של מספר חודשים, אנחנו כבר עובדים עליו, ואנחנו עוד מעט נציג את המדיניות שלנו, וכך יהיה יותר קל לכולנו, לייצר את המציאות. אז הסכמנו להמתין. ב 2022 לא נעשה הרבה אז פנינו לוועדה המחוזית ובדיון ביולי 22, ביקשנו ודרשנו לוחות זמנים, דרשנו עקביות, דרשנו עשייה, והוועדה המחוזית הבינה ותחמה את הנושא, וקבעה כבר באותו מועד שתי פגישות נוספות, אחת עם היזמים, אחת עם הוועדה המקומית, בכדי להשלים את מדיניות התכנון, ואחת נוספת, משותפת של הוועדה המחוזית והמקומית עם היזמים, כדי לדבר ספציפית, ולאפשר את קידום הפרויקט שלנו,. היו עוד פגישות שנראו הרבה יותר טוב והיו אופרטיביות, הרבה יותר מקצועיות וביולי 24 אושרה המדיניות של עירוב השימושים ודיברו על עשרה אחוז מגורים, כשזה היה ברור לכולם שזה לא ייגמר בעשרה אחוז, וגם בשיחות פנימיות שלנו עם הצוות המקצועי, נאמר לנו שזה מה שהם יכלו להעביר בוועדה המקומית, שהם תומכים ביותר אבל מפה ברגע שאנחנו נעבוד מול הוועדה המקומית, הם יתנו את הגב שלהם ואת הרצון שלהם לקדם עוד יותר את היקף המגורים. וזה מה שקרה בנובמבר 24, בשיתוף ציבור בין כל היזמים לעירייה והוועדה המקומית, הנושא של היקף המגורים עלה וקיבל ביטוי בצורה מאוד מאוד משמעותית, וכך ב-12.12 נשלח פרוטוקול, שעל הפרוטוקול הזה מתנוסס בגאון שמו של ראש העיר, שדיבר על כך ועדכן ואמר, שהיקף המגורים לא נכון למנותו בעשרה אחוז, ונכון יהיה מספר גבוה של 20 אחוז ואף יותר מכך. ולכן אנחנו לאור האישור של המדיניות ביולי 24, שיתוף הציבור והפרוטוקול, פעלנו ביתר שאת להפקיד תוכנית, והפקדנו תוכנית בוועדה המחוזית המתבססת על המדיניות הזו. ואז… ארבע שנות תכנון ועבודה מקצועית, נמחקו בפועל בתוך חודשים ספורים."
הדמיית מתחם אנרג'י פארק
ואז – הכל מתהפך
בפברואר 2025 מונה מהנדס עיר חדש. בתוך חודשים ספורים בלבד, קודמה מדיניות חדשה שביטלה לחלוטין את רכיב המגורים במתחם. המשמעות: מעבר מתפיסה של מתחם עירוני חי – למתחם תעסוקה בלבד, בהיקפים גדולים במיוחד. “לאחר שהפקדנו את התוכנית בהתבסס על ההבטחות, על הפרוטוקולים, על הדיונים, על המדיניות שאושרה על הלך הרוח בתפיסות העולם התכנוניות בעיר, מינה ראש העיר בפברואר 25 מהנדס חדש שטרף את הקלפים, והחליט במכה אחת לבטל ארבע וחצי שנים של עבודה מקצועית, תכנונית, רעיונית, תפיסתית, וכמובן, כלכלית." מספר היזם "בסופו של דבר, כל מה שאמרתי עולה הרבה כסף. ופחות מחודשיים מרגע היכנסו לתפקיד הוא החליט לבטל את העבודה המקצועית שבוצעה לאורך ארבע וחצי שנים על ידי אותם אנשים שנמצאים כיום בראש הפירמידה, אותו ראש עיר שב-2020 היה ממלא מקום ודחף, אותו ראש עיר שב-2022 היה ראש העיר בפועל, אותו בן אדם שקידם מלכתחילה ודחף תוך כדי תנועה ונתן את החותמת ביולי 24 על תפיסות עולם תכנוניות שהוא מוביל למעלה מ-4 שנים, החליט לבטל על תפיסות העולם שלו, בגלל מהנדס עיר שרק מונה… איך בפחות מחודשיים בתפקיד, מהנדס טוב ככל שיהיה יכול לקבל החלטות מקצועיות, אחרי פחות מחודשיים בתפקיד? אחרי פחות מחודשיים בתפקיד, הוא כבר ציין שלא יהיו מגורים במתחם, במאי הוא כבר הוציא פרוטוקול על זה, כאשר מרגע היבחרו, הוא דיבר על כך שלא יהיה במתחם אנרג'י מגורים, כלומר, הוא בא עם אג'נדה. ארבע וחצי שנים לקח להגיע להחלטה למהנדס הקודם נדב הדר, שתי אדריכליות העיר, ראש עיר שתמך מלכתחילה, ועדה המחוזית שתומכת ומבינה מדיניות תכנונית כלל ארצית עוד מ-2019, שמדברת על צורך בעירוב שימושים במתחמים מוטי תחבורה, מה קרה פה? איך יכול להיות שעבודה של ארבע וחצי שנים יורדת לטמיון בחודשיים, במספר שבועות מרגע מינויו של מהנדס חדש? מיליוני שקלים הושקעו בפרויקט מטעם היזמים, הליכי אין סוף פרוטוקולים ופגישות… אז איך זה קורה? איפה הוועדה המחוזית? הם צריכים להרים דגל אדום ולהגיד מספיק, עצרו, יש גבול, לא ניתן לפגוע ביזם בצורה כזאת."
"לאורך כל הדיונים, ולאורך כל הדרך אותו מהנדס עיר נשאל לא פעם מה גרם לו לעשות זאת ואלו בדיקות מקצועיות ביצע עד היום שנה אחרי ולא קיבלנו תשובות"
בית המשפט מתערב – אבל זה לא הסוף
המדיניות שאושרה – בוטלה. מדיניות שבוטלה – ממשיכה להיות מקודמת.
היזמים פנו לבית המשפט ובינואר 2026 התקיים דיון בעתירה. בית המשפט קבע כי המדיניות החדשה בטלה, והורה להחזיר את הדיון למדיניות הקודמת – זו הכוללת מגורים. כלומר, המדיניות התקפה היא זו הכוללת מגורים, "כאשר בית המשפט עימת את המהנדס עם הנושא הזה לא היו לו תשובות" מספר היזם "בפסק הדין בצורה מאוד מאוד ברורה, תפיסתו התכנונית של מהנדס העיר ולאורך כל פסק הדין, ולאורך כל הדיונים, ולאורך כל הדרך אותו מהנדס עיר נשאל לא פעם מה גרם לו לעשות זאת ואלו בדיקות מקצועיות ביצע עד היום שנה אחרי ולא קיבלנו תשובות, לא קיבלנו מסמכים לא קיבלנו הידיינויות, לא קיבלנו חוות דעת מקצועיות, כלום. רק אמירה אחת אני בדקתי ושיניתי, והחלטתי, ועשיתי וככה אני חושב ופה לא ייבנו 50 שנה! הוא כתב שהתדיין עם הוועדה המחוזית אבל עם מי? עם מתכנן המחוז ויו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה שבנובמבר 24 אמרו שפה יהיה יותר מ-10%?"
למרות פסק הדין, במרץ 2026 המשיכה הוועדה המקומית לדון בתכניות במתחם – על בסיס אותה מדיניות שבוטלה. בעקבות זאת הוגשה תביעה בגין ביזיון בית המשפט שעדיין נידונה והצדדים מחכים לפסיקה בנושא.
הדמייה של פרויקט אנרג'י פארק
"אף גוף מימון לא יממן הקמה של מתחם תעסוקה בלבד בהיקפים כאלה. בלי מגורים – אין פרויקט.”
אין היתכנות – אין פרויקט- ללא שילוב מגורים – הפרויקט אינו כלכלי, ולכן ייתכן שלא ייבנה כלל.
לדברי היזמים, ללא שילוב מגורים הפרויקט פשוט לא כלכלי. בלי מגורים – אין פרויקט. בלי פרויקט – אין מתחם. "השקענו מיליוני שקלים על בסיס הבטחות, פרוטוקולים ומדיניות רשמית. היום הכל באוויר. אתם רוצים לייצר פילים לבנים? אין מי שיבנה את, זה אף יזם לא ייקח הלוואה מחברת מימון להקמת מתחם תעסוקה, אף חברת מימון לא מעוניינת לממן בנייה של מתחם תעסוקה בלבד."
"בערים גדולות יותר יש שטחים ריקים. אז מי יאכלס מיליוני מטרים של משרדים דווקא בחדרה?”
המדיניות החדשה מדברת על היקפים חריגים של שטחי תעסוקה – בשוק שבו כבר כיום קיימים שטחים ריקים גם בערים חזקות ומרכזיות.
ההשוואה לערים אחרות מחדדת את הפער: פתח תקווה, עם כ-284 אלף תושבים וצפי לכ-460 אלף, ובני ברק עם כ-236 אלף תושבים – נחשבות לערים מרכזיות ומבוססות בתחום התעסוקה. ובכל זאת, בהן מדובר בהיקפים של מאות אלפי מטרים וחלק מהשטחים עומדים ריקים. לעומת זאת, חדרה, שמונה כיום כ-108 אלף תושבים וצפויה להגיע לכ-185 אלף עד שנת 2040, מקדמת תכנון בהיקפים גדולים משמעותית. לכך מתווסף פער תחבורתי: בעוד ערים אלו נהנות מרכבת קלה ותכניות מטרו (תמ"א 70) מתחם האנרג’י פארק אינו נהנה מתשתיות משלימות בהיקף דומה. הפער בין היקפי התכנון לבין הביקוש בפועל מצביע על ניתוק מהמציאות התכנונית והכלכלית ועל היצמדות למודלים שאינם תואמים עוד את שוק הנדל״ן והתכנון המודרני. "מדברים פה על הוספת זכויות למשרדים, אין לזה קונה אין לזה דורש, מדברים על מתחם של כמעט 200 דונם, מדברים על אלף אחוז, מדברים על שני מיליון מטר של מסחר ומשרדים שברובו הם משרדים אבל למי למי? בואו נסקור מתחמי תעסוקה במדינת ישראל, אם נלך לבסר אז מדובר על כמה מאות אלפי מטרים ויש גם בניינים ריקים. בבני ברק ובפתח תקווה מדובר על כמה מאות אלפי מטרים, פחות ממיליון מטר בפתח תקווה- עיר יותר גדולה ויותר מרכזית מחדרה ויש בניינים ריקים. בערים הרבה יותר משמעותיות, מרכזיות וגדולות מחדרה אין שני מיליון מטר משרדים, יש אולי כמה מאות אלפים, איך אתם מקדמים שני מיליון, מה הרציונל? מי יקנה את כל זה?"
"כולם מקדמים תכנון של מדיניות עירוב שימושים עם הוספת מגורים אתם מחליטים לקחת את המתחם חזרה ל-2010?"
הפער: מדיניות מול מציאות- עירוב שימושים כולל דיור ברחבי הארץ
מאז 2019 מקדם מנהל התכנון מדיניות ברורה של עירוב שימושים, במיוחד במתחמים הסמוכים לצירי תחבורה – בדיוק כמו מתחם האנרג’י פארק. ניתן לקחת כדוגמא מספר פרוייקטים הקיימים ומתהווים בערים כגון: הרצליה (איזור התעשייה ופיתוח) אור יהודה (דרום) וכפר סבא (איזור התעשייה) תל אביב (ויתניה). "בזמן שבמקומות אחרים באשדוד ובהרצליה ובתל אביב כמובן ואפילו בבנימינה הקטנה מקדמים תכנון של מדיניות עירוב שימושים עם הוספת מגורים אתם מחליטים לקחת את המתחם חזרה ל-2010?" טוען היזם. במקביל, מדינת ישראל משקיעה משאבים אדירים בפיתוח תשתיות תחבורה באזור – כולל הרחבת תחנת רכבת חדרה מערב לכדי מרכז תחבורה משולב (מתח״מ) והפיכתה לתחנת שיחלוף מרכזית, לצד פיתוח מחלפים וחיבורים תחבורתיים. כל זאת בזמן שההשקעה הציבורית נשענת על פרויקט שעלול שלא להתממש.
"מי יאכלס את זה?”.
גם בתוך חדרה – המשרדים כבר מתקשים להתמלא
הפער בין התכנון למציאות אינו תיאורטי בלבד, אלא מורגש כבר היום בשטח. תושבים ובעלי נכסים בעיר מדווחים כי בנייני משרדים קיימים מתקשים לא אחת באכלוס, וחלקים רבים מהשטחים נותרים ריקים לאורך זמן. מתווך בחדרה “אני לא מצליח לאכלס משרדים בתוך העיר כי אין ביקוש — ובמקביל מתכננים להוסיף עוד מיליוני מטרים של שטחי תעסוקה? מי יאכלס את זה?”.
במקום לייצב את השוק — מוסיפים עוד היצע שאין לו ביקוש.
בדיקה שנערכה במסגרת הכתבה מחזקת את הטענות: גם כיום קיימים שטחי תעסוקה שאינם מאוכלסים במלואם – דבר שמעלה סימני שאלה לגבי היתכנות הגדלה משמעותית נוספת של היצע המשרדים. המשמעות ברורה: אם כבר היום קיים קושי באכלוס – הגדלת ההיצע בהיקפים משמעותיים עלולה להחריף את הבעיה, ולא לפתור אותה.
המחיר הציבורי
מעבר למחלוקת התכנונית והמשפטית – יש כאן השלכות ישירות על הציבור. מתחם תעסוקה בהיקפים גדולים, ללא שילוב מגורים, עלול לייצר עומסי תנועה משמעותיים כאשר אלפי עובדים יגיעו מדי יום מחוץ לעיר, מבלי שתיווצר סביבו אוכלוסייה קבועה שתאזן את הפעילות. בנוסף, המתחם צפוי להיות פעיל בעיקר בשעות היום – ולהתרוקן בשעות הערב והלילה.
"איפה היד המושטת לחבר'ה הצעירים, איך אפשר להשאיר פה זוגות צעירים, להשאיר פה חבר'ה צעירים שרוצים לגור בעיר אבל לא יכולים להרשות לעצמם"
הבעיות המרכזיות: במקום מתחם שחי 24/7 – מתקבל מתחם שעובד חצי יום ומת בלילה, החמרה בהיקף הפשיעה, איזור מנותק, והקשה מכל, במידה ולא ימומש– הפסד כלכלי
המשמעות אינה רק תכנונית, אלא גם ביטחונית: אזורים שאינם פעילים בשעות הערב נוטים להפוך למרחבים מוזנחים יותר, עם פחות נוכחות אנושית ופיקוח טבעי – מציאות שעלולה להוות קרקע נוחה לפעילות בלתי רצויה, בעיר כמו חדרה, שבה נרשמה בשנים האחרונות עלייה בהיקף הפשיעה, יצירת אזורים ריקים ושוממים עלולה להחמיר את התופעה – ולהפוך את המתחם למוקד בעייתי במקום למוקד עירוני חי. וכן, גם מבחינה עירונית, ההשלכות ברורות:
מתחם ללא מגורים מתקשה לייצר חיי רחוב אמיתיים: מסחר פעיל, שירותים קהילתיים ומרחב חי ונושם. במקום סביבה עירונית תוססת, מתקבל אזור פונקציונלי שמשרת עובדים בלבד. במקום מנוע צמיחה עירוני – עלול להיווצר אזור מנותק, לא מאוכלס ובעייתי. גם ההשלכות הכלכליות רחבות יותר: אם הפרויקט לא יתממש בפועל, ההכנסות הצפויות לעיר מארנונה, תעסוקה ופיתוח עירוני – יישארו על הנייר בלבד. ולצד כל זאת, עולה גם השאלה החברתית: בעיר שבה קיים מחסור חמור בדירות קטנות לצעירים, ביטול רכיב המגורים במתחם מרכזי מצמצם עוד יותר את ההיצע. בעשור האחרון כמעט ולא נבנו בעיר חדרה דירות קטנות, עובדה שמקשה על צעירים להישאר בה, ודוחקת אותם החוצה. המשמעות ברורה: צעירים נאלצים לבחור בין מעבר לעיר אחרת, לבין מגורים יקרים שאינם מתאימים להם. וכך במקום לייצר פתרון – התכנון מבטל הזדמנות נדירה. ובפועל דור שלם נשאר בלי פתרון בעיר שבה גדל.
"איפה היד המושטת לחבר'ה הצעירים, איך אפשר להשאיר פה זוגות צעירים, להשאיר פה חבר'ה צעירים שרוצים לגור בעיר אבל לא יכולים להרשות לעצמם, אנחנו פונים לצעירים ולמי שמבקש דירות קטנות יותר. המתחם שלנו הוא מתחם עצמאי עם נגישות תחבורתית אופטימלית ומקסימלית. הוא ימשוך אוכלוסיות חדשות לעיר, הוא יביא אנשים שרוצים לעבוד ולגור באותו מקום עם אפשרות בילוי לאחר שעות העבודה. הוא יביא אנשים שרוצים להתנייד בנקל ולזוז ממקום למקום באמצעות הרכבת, לאזור המרכז או צפונה לאזור חיפה." מתאר היזם את הבעיה.
לסיכום, יש גם שאלה רחבה יותר, של כיוון עירוני: בעוד ערים סמוכות (כפ"ס, נתניה וכד') ממשיכות להתפתח, להתחדש ולמשוך אוכלוסייה חזקה, קיים חשש כי החלטות מסוג זה פוגעות במיצוב של חדרה ומרחיקות אותה מהפוטנציאל להפוך למוקד עירוני משמעותי בין אזור השרון לחיפה.
השאלות שנשארו פתוחות–
כיצד ייתכן שמדיניות שאושרה לאחר ארבע שנות עבודה – בוטלה בתוך חודשים? מדוע ממשיכים לקדם תכניות על בסיס מדיניות שבוטלה בפסק דין? והאם מישהו בדק מה המשמעות הכלכלית של מתחם ללא מגורים? האם מדובר בעיכוב זמני – או בבחירה תכנונית שעלולה להשאיר מתחם שלם לא ממומש?
ומה עכשיו?
“זה לא רק היזמים, זו העיר והתושבים, זו הזדמנות שיכולה ללכת לאיבוד.”
אם לא יחול שינוי, ייתכן שמתחם האנרג’י פארק, שנועד להיות מנוע צמיחה עירוני, יישאר רק על הנייר. "השילוב הוא לא רק פתרון ליזם, הוא אסטרטגיה למשיכת אוכלוסייה חזקה ותעסוקה איכותית לעיר." מסכם היזם.
אינג' נדב הדר, מהנדס העיר הקודם של חדרה רשת ניוזים פנתה לאינג' נדב הדר, מהנדס העיר לשעבר, על מנת לקבל את תגובתו לשאלות בנושא.
להלן תגובתו:
אינג' נדב הדר, מהנדס העיר לשעבר: "מבוא- כמי ששירת את העיר חדרה וליווה את תהליכי התכנון המרכזיים שלה, המדיניות שגיבשנו בזמנו לא הייתה מקרית. היא נולדה מתוך הבנה עמוקה של מגמות בשוק הנדל"ן והצורך לייצר היתכנות כלכלית לפיתוח העיר. התכנון העירוני הוא תהליך דינמי, ואני מציג כאן את הרציונל המקצועי שעמד בבסיס ההחלטות דאז. למען הגילוי הנאות אציין כי כעת אני מנכ"ל חברה יזמית המחזיקה מגרש במתחם האנרג'יפארק."
1.בעניין שינוי המדיניות ועירוב השימושים:
השאלה: האם לדעתך ביטול מדיניות עירוב השימושים מוצדק מקצועית?
תשובה: "כדי לענות על שאלה זו, יש להפריד בין שני מישורים המשלימים זה את זה: המישור הכלכלי בדגש על היצע וביקוש, והמישור התכנוני של עירוניות מודרנית.
א. ההיבט הכלכלי – ניהול היצע וביקוש: המדיניות שקידמנו נבעה מתוך קריאה ריאלית של נתוני השוק. דוחות מינהל התכנון הצביעו על 'בועת תעסוקה' – בכל הארץ ומלאי של שטחי תעסוקה במרחב חדרה שיספיקו ל 80 שנים הבאות. המשמעות היא שקיימת הצפה של שטחים מתוכננים מול ביקוש מוגבל.
ב. ההיבט התכנוני – מגמות עולמיות וארציות: מבחינה תכנונית, המגמה בעולם עברה מזמן מ'אזורי תעשייה' מבודדים ל'רובעי חדשנות' מעורבים (Innovation Districts). התפיסה המודרנית, כפי שבאה לידי ביטוי בתמ"א 70 (תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו), קובעת בצורה נחרצת: המרחב העירוני הסמוך לתחנות רכבת ומתע"ן חייב להיות אינטנסיבי ומעורב.
תמ"א 70 היא ה'מצפן' התכנוני העדכני ביותר של מדינת ישראל, והיא מחייבת עירוב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר כדי לייצר סביבה פעילה 24/7, להפחית נסועה ולמקסם את ההשקעה בתשתיות.
ביטול המדיניות בחדרה, במיוחד במתחם הסמוך לרכבת, עומד בסתירה מוחלטת לעקרונות תמ"א 70 ולמגמה הארצית שרואה בעירוב שימושים תנאי הכרחי לעירוניות חיה ובטוחה. לכן, לדעתי המקצועית, חזרה למודל החד-ייעודי היא נסיגה לאחור שאינה עולה בקנה אחד עם הסטנדרטים התכנוניים של המאה ה-21."
2.בעניין פיתוח מתחם "אנרג'י פארק":
השאלה: האם ניתן לפתח את המתחם ללא שילוב מגורים?
תשובה: מתחם האנרג'י פארק נמצא בתחרות עזה מול אזורי תעסוקה חזקים בנתניה, קיסריה והרצליה. כיום, דמי השכירות למשרדים באזור חדרה מקשים על יזמים להגיע לרווחיות שתצדיק לקיחת מימון בנקאי לבנייה בהיקפים כאלה. ללא 'רגל' של מגורים, שתזרים ביקושים קשיחים ותשואה יציבה, קיים חשש כבד שהמתחם יישאר לא מפותח או מפותח חלקית שנים רבות.
3.בעניין השלכות שינוי המדיניות על העיר:
השאלה: מהן ההשלכות של שינוי המדיניות על היתכנות הפרויקטים במתחם ועל פיתוח העיר?
תשובה: "ההשלכה המרכזית היא שחיקת הוודאות התכנונית והכלכלית. יזמים זקוקים למודל כלכלי יציב כדי להשקיע מיליארדים בתשתיות ובבנייה. שינוי המדיניות עלול להוביל לעיכוב משמעותי בהקמת המתחם, ובכך העיר מפסידה פעמיים: היא לא מקבלת את הארנונה מהמשרדים (כי הם לא נבנים) והיא לא מקבלת את הפיתוח הסביבתי והתעסוקתי המובטח.
חשוב לזכור: המגורים שבזמנו אושרו הם מגורים קומפקטיים. הם מיועדים לקהל של צעירים, יחידים וזוגות עובדים. זהו בדיוק 'המעמד היצירתי' שחדרה צריכה כדי למשוך חברות הייטק ותעסוקה מתקדמת. חברות אלו מחפשות אקו-סיסטם של Live-Work-Play. אם נבטל את מרכיב ה-Live, אנחנו מחלישים את היכולת של חדרה להתחרות על חברות איכותיות שיעתיקו לכאן את פעילותן. לסיכום, השילוב הוא לא רק פתרון ליזם, הוא אסטרטגיה למשיכת אוכלוסייה חזקה ותעסוקה איכותית לעיר."
תגובת העירייה ניוזים הגישה מספר שאלות לגופים המוזכרים בכתבה, ראש העיר חדרה, מהנדס העיר, יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה חיפה ומתכנן הוועדה, אך השאלות לא זכו להתייחסות ותגובה פרטנית וזאת למרות הבקשה החוזרת לענות על השאלות בצורה פרטנית ולא כוללנית כפי שניתנה.
שאלות לניר בן חיים – ראש העיר חדרה
1.משנת 2020, לאורך כארבע שנים, קידמה העירייה – תחילה באמצעות קודמך בתפקיד ובהמשך על ידך כממלא מקום ולאחר מכן כראש העיר – מדיניות הכוללת הוספת מגורים במתחם האנרג’י פארק.
מדיניות זו אושרה ביולי 2024 והובאה לשיתוף ציבור בנובמבר 2024 בשיתוף הוועדה המחוזית, אשר אף תמכה בהגדלת היקף זכויות המגורים.
מה השתנה בעמדתך מאז, וכיצד אתה מסביר את הסטייה מהמדיניות שאושרה על ידך?
- האם שינוי המדיניות גובה בהחלטה רשמית של מועצת העיר?
- מהי המדיניות התקפה כיום לשיטת העירייה – 2024 או 2025?
- בשנת 2025 מונה על ידך מהנדס עיר חדש, אשר בתוך כשלושה חודשים ביטל מדיניות תכנונית שגובשה ואושרה לאורך שנים על ידי כלל גורמי התכנון. האם החלטה זו התקבלה על דעתך? ומהם הנימוקים המקצועיים המתועדים שעמדו בבסיס הביטול?
- האם העירייה פועלת בהתאם לפסק הדין? אם כן – כיצד מיושם בפועל?
- מדוע הובאו לדיון תכניות על בסיס מדיניות 2025, למרות שבוטלה ולמרות הליך משפטי תלוי ועומד?
- האם אתה מגבה את עמדות מהנדס העיר בנוגע לביטול מגורים במתחם?
- כיצד אתה מסביר את עצירתו בפועל של פרויקט אסטרטגי לעיר לאחר שנים של קידום?
- במידה והיזמים יחליטו כי אין כדאיות כלכלית לקידום הפרויקטים בתנאים הנוכחיים, והמתחם יישאר בלתי ממומש – מי נושא באחריות לנזק הכלכלי ולעיכוב בפיתוח אחד המתחמים המרכזיים בעיר?
- כיצד אתה מצדיק קידום בפועל של מדיניות תכנונית שבוטלה בפסק דין, ואשר עומדת בניגוד למדיניות הארצית של מנהל התכנון לעידוד עירוב שימושים – ומה המשמעות של מהלך כזה מבחינת פיתוח המתחם והאינטרס הציבורי, כאשר קיים חשש ממשי כי הדבר יוביל לכך שהמתחם לא ימומש בפועל?
שאלות לארז טל – מהנדס העיר חדרה
1.שינוי המדיניות הוצג כמבוסס על “תובנות מהנדס העיר” ושיחות עם הוועדה המחוזית. מהן אותן תובנות, ועל אילו מסמכים מקצועיים הן מבוססות?
- עם מי מהוועדה המחוזית התקיימו שיחות בנושא שינוי המדיניות, מתי ומה נאמר בהן?
- כיצד אתה מסביר שינוי מדיניות מהותי בתוך זמן קצר, לאחר שנים של עבודה תכנונית וללא שיתוף ציבור?
- האם הוצגו לוועדה המקומית מסמכים מקצועיים המצדיקים ביטול שימושי מגורים? אם כן – נבקש לקבלם.
- בפרוטוקול צוטטת באמירה לפיה גם אם יאושרו תכניות “לא יבנו פה 50 שנה”. האם זו עמדתך המקצועית? האם זו מדיניות העירייה?
- האם ניתן, לשיטתך, לקדם תכנון על בסיס מדיניות שבוטלה בפסק דין?
- מדוע הובאו לדיון תכניות על בסיס מדיניות 2025, לאחר שבית המשפט קבע כי היא בטלה?
- כיצד ניתן לדון בתכניות במתחם כאשר אין מדיניות תכנונית תקפה וברורה?
- בדיון הוועדה המקומית מיום 15.03.2026 הוצגה תכנית למגרש 401A, הכוללת תעסוקה בלבד, על בסיס מדיניות 2025 – אשר בוטלה בפסק דין.
כיצד ניתן לדון ולקדם תכנית על בסיס מדיניות שאינה בתוקף? כמו כן, האם תוכל לפרט אילו הנחיות ניתנו ליזם זה במסגרת קידום התכנית? נודה לקבלת כלל המסמכים, הפרוטוקולים והמידע התכנוני הנוגע לפרויקטים הנ"ל לרבות היקף הזכויות שאושרו ו/או מקודמות.
דוברת עיריית חדרה, גלי סעדה, בתגובה לשאלות המופנות לראש עיריית חדרה ניר בן חיים ולמהנדס העיר חדרה, ארז טל:
מעיריית חדרה נמסר בתגובה: הנושא מצוי בימים אלו בהליך משפטי תלוי ועומד בפני בית המשפט. בנסיבות אלו, ועל מנת שלא לפגוע בהליך המשפטי, העירייה תמסור את עמדתה בערכאות המתאימות.
שאלות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז חיפה
- ביום 18.05.2025 עברה תכנית אנרג’י פארק את תנאי הסף. מדוע עד היום לא הובאה לדיון להפקדה?
- לאחר פסק הדין שקבע כי מדיניות 2024 היא התקפה – מדוע לא קודמה התכנית על בסיס מדיניות זו?
- האם הוצג בפני הוועדה המחוזית מצג לפיו מדיניות 2025 עדיין בתוקף, למרות שבוטלה בפסק דין? אם כן – מי הציג זאת ומדוע לא תוקן?
- בדיון שיתוף הציבור שנערך בנובמבר 2024 תמכתם במדיניות שהוצגה על ידי הוועדה המקומית ואף דרשתם להעצים את זכויות המגורים. מדוע אינכם פועלים כיום בהתאם לעמדה זו?
- בפרוטוקולים של קידום מדיניות 2024 ובהליך שיתוף הציבור, תמכתם בעירוב שימושים והוספת מגורים במתחם. מה השתנה מאז בעמדתכם המקצועית, והאם קיים מסמך מקצועי שמצדיק שינוי זה?
- מדיניות מנהל התכנון מאז 2019 מעודדת עירוב שימושים, במיוחד בצמידות למוקדי תחבורה. כיצד ההתנהלות הנוכחית מתיישבת עם מדיניות זו?
- בעמוד 39 לפרוטוקול הוועדה המקומית מיום 18.05.2025 נכתב: "לאחרונה ובהמשך לדיונים שהתקיימו בנושא עם לשכת התכנון המחוזית…” עם מי התקיימו הדיונים? מתי התקיימו? ומה נאמר בהם שהוביל לשינוי המדיניות?
- נודה לקבלת כלל ההתכתבויות והמסמכים בין הוועדה המחוזית למהנדס העיר, אשר שימשו בסיס לטענות אלו.
- באותו פרוטוקול מיום 18.05.2025 צוטט מהנדס העיר: “אני אלחם במחוז עד חורמה… בוא נראה את הבן אדם שינסה להוציא שם היתר בנייה ויצליח ב-50 השנים הקרובות. פה לא יהיה מגורים…” האם הוועדה המחוזית הייתה מודעת לאמירות אלו, והאם היא מקבלת התנהלות מסוג זה כלפיה?
- מסמך שנשלח מטעם גורם בכיר בוועדה המחוזית (5 במרץ) התבסס על מדיניות 2025, למרות שבוטלה בפסק דין. על מה התבסס מסמך זה, והאם אינו עומד בניגוד לפסק הדין?
- יו”ר הוועדה המחוזית הצהירה בכנס התכנון והבנייה בחיפה (24 בפברואר 2026) כי: “הוועדה מעודדת עירוב שימושים, מגורים לצד מסחר… ואינה מאשרת תכניות שאינן כלכליות כדי למנוע מהן להישאר על המדף במשך שנים רבות”. כיצד עמדה זו מתיישבת עם קידום מדיניות ללא מגורים, כאשר נטען כי אין לה היתכנות כלכלית?
תגובת דובר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחיפה לשאלות שהופנו ליו"ר הוועדה רות שוורץ ולרונן סגל, מתכנן הוועדה: מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה נמסר: מסמך המדיניות בשתי הגרסאות שלו לא נדון בוועדה המחוזית. כאשר הוועדה המקומית תגיש מסמך מסודר לוועדה, הוא יובא לדיון. הוגשו מספר תכניות מפורטות. תכניות אלה יובאו לדיון במהלך השבועות הקרובים.
