האותיות הקטנות, הסעיפים הלא ברורים, האינטרסים וההגבלות: מה החשיבות של לקחת עו”ד מטעמך ברכישת דירה מקבלן
כתבת פאנל נדל"ן עם אלכס וינוגראי שרכש דירה חדשה מקבלן ועו"ד גיא יעקב המתמחה בנדל"ן: "הקבלן רוצה להגן על עצמו, ומכיוון שהוא זה שמכתיב את ההוראות של החוזה, בדרך כלל זה בא על חשבון הלקוח"
קניית דירה מקבלן זה לא עניין פשוט כמו שנשמע, החוזים ארוכים ומסובכים, התנאים לא תמיד ברורים וידועים ולעיתים מקבלים דירה עם ליקויים או שינויים שלא נדברו עליהם. עו"ד גיא יעקב שמתמחה בנדל"ן ואלכס וינוגראי שרכש דירה חדשה מקבלן, נפגשו באולפן על מנת לשפוך אור על הנושא החשוב ולהסביר מה החשיבות של לקחת עורך דין מטעם הרוכשים למול עורך הדין של הקבלן.
אלכס, אתה רכשת דירה חדשה מקבלן, למה עמדת על כך שתיוצג ע"י עורך דין משלך בתהליך הרכישה?
עסקת נדל"ן זה לא המקום שצריך לחסוך בו, לכאורה זה נראה שבעסקה יש עורך דין שמלווה, אבל לא כולם מבינים שלמעשה אותו עורך הדין מייצג רק צד אחד והוא הצד של הקבלן, אני בא מעולם העסקים, אני יודע לקרוא חוזים, אני קצת מתעסק בזה, אבל ברגע שראיתי הסכם של 34 עמודים שלרוב לא הבנתי מה הולך שם לא הייתה לי שאלה בכלל, פניתי לעורך דין שילווה אותי וייצג את הצד שלי. פניתי לעו"ד גיא יעקב לאחר שהגעתי אליו דרך המלצות והוא עזר לי למכור את הדירה, לא היה לי ספק שאני לוקח אותו לקנות את הדירה החדשה. העובדה שנספח השינויים כלל 23 סעיפים. קראתי מילה קטנה פה מילה קטנה שם אבל זה משנה מהותית את הנוסח ובסוף עורך דין של הקבלן קיבל את כל הספקות והשינויים שגיא הציע ורק לאחר מכן חתמנו על החוזה.
מה היו הדברים הבעייתיים שנתקלתם בהם?
למשל היה שם משהו שגם לי הדליק נורה אדומה- הוצאות כלליות, מה זה? כמה זה? לא היה ברור, עד שגיא לא ביקש שיפרטו ויכתבו מה כל סעיף אומר וכמה זה עולה בסוף וכמה אני צריך לשלם. עכשיו הייתי בוודאות כמה אני מוציא. כמובן שזה היה יותר מהמחיר שהיה נקוב אבל לפחות הייתה לי וודאות, על מה כל תוספת ותוספת ולמעשה נסגרה פרצה שבה אפשר להוסיף עוד דברים.
יש סיבות נוספות למה לדעתך צריך להצטייד בעורך דין?
למעשה, חוק המכר מגביל את האפשרויות של הקבלן לגבות סכומים נוספים מעבר לתמורה החוזית. הכל צריך להיות כתוב בצורה מפורשת בחוזה, למשל שכר טרחת עורך דין- הוא מוגבל לסכום של 5000 ₪ ומעבר לזה אסור לגבות עוד הוצאות משפטיות. קבלנים לפעמים רוצים לבוא ולעקוף את האיסור כי הוא לא טוב להם, אז יש קבלנים שמכניסים סעיף בנוסף, הוצאות כלליות, פתיחת תיק שינויים וכל מיני כאלה. צריף להבין שהוצאות האלה לא מותאמות לחוק המכר וצריך להיות עם האצבע העל הדופק. בסופו של דבר אתה מקבל חוזה מהקבלן של עשרות עמודים וצריך להבין שכל סעיף וסעיף באותו חוזה נועד להגן על הקבלן עצמו ועל חשבון הקונה. צריך לבוא ולבצע את השינויים וההתאמות בכל חוזה ושלא יהיה מצב שהחוזה פוגע מהותית בקונה.
עו"ד גיא יעקב, אותן המלצות חלות גם על דירות יד שנייה?
בוודאי, כשלוקחים עורך דין ברכישת דירות יד שנייה, יש עורכי דין שמייצגים כל אחד את הלקוח שלו ועושים איזה שהוא איזון שבסופו של דבר מאזן בין הזכויות של כל צד. צריך להבין שבחוזה של דירה יד שנייה אין לך ניגוד אינטרסים. גם אם עורך דין אחד מייצג את שני הצדדים אין ניגוד אינטרסים כי צד אחד רוצה למכור וצד שני רוצה לקנות, יש פה שילוב של אינטרסים. זה שכל צד רוצה להבטיח את הזכויות של עצמו זה לגיטימי וזה בסדר גמור וגם עורך דין שמייצג את שני הצדדים שבעסקה, שזה גם אפשרי במידה והוא יודע באמת להגן על זכויות שני הצדדים, זה בסדר גמור, כי בסופו של דבר הצדדים רוצים לשלב ידיים ולסגור את העסקה, אין פה התנגשות חזיתית בין אינטרסים, זה לא כמו בבית משפט שיש צד תובע ונתבע, זה לא מצב של התנגשות שניצחון של אחד זה בהכרח הפסד של האחר, התנגשות אינטרסים חזיתית. בעסקת יד שנייה אין מצב כזה, מה שלא קורה בעסקת קבלן, שם הקבלן רוצה להגן על עצמו ובדרך כלל מכיוון שהוא זה שמכתיב את ההוראות של החוזה בדרך כלל זה על חשבון הלקוח.
אלכס, אתה ממליץ לקרוא טוב את החוזה עוד לפני שפונים לעורך דין?
כמובן, קודם כל צריך לדעת לאן אתה נכנס, אבל עדיין כשאתה מסתכל אתה רואה רק מבחינת המבט שלך הלא מקצועית. אני דוגל בגישה שכל אחד צריך להתעסק במה שהוא טוב. אם עורך דין הוא טוב בלקרוא חוזים אז שהוא יעשה את זה ולא אני.
לכתבת הפאנל המלאה:
https://youtu.be/wACkP0QJPc8
